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周口市住房和城鄉建設局 周口市金融工作局
中國人民銀行周口市中心支行
中國銀行保險監督管理委員會周口監管分局
關于印發《周口市商品房預售資金
監管實施細則》的通知

來源:房管科  日期:2020-01-30  人氣:927

周建〔2020〕2

 

各縣(市、區)住房城鄉建設主管部門、金融工作局、人民銀行支行、銀行保險監督管理委員會監管分局監管組,項城市自然資源規劃局:

現將《周口市商品房預售資金監管實施細則》印發給你們,請已實行預售資金監管的單位參照執行;尚未實行商品房預售資金監管的單位按照細則要求,抓緊制定商品房預售資金監管辦法(細則),并結合工作實際,在2020年上半年內實施。

 

 

 

 

 

 

周口市住房和城鄉建設局             周口市金融工作局

 

 

 

中國人民銀行周口市中心支行

 

 

 

中國銀行保險監督管理委員會周口監管分局

 

 

 

2020年1月14日

 

周口市商品房預售資金監管實施細則

 

(試行)

 

為貫徹落實《周口市商品房預售資金監管辦法》(周政辦〔2018〕62號)(以下簡稱《辦法》),維護商品房交易雙方的合法權益,保障商品房預售資金安全,確保商品房項目正常建設并按時交付,結合我市實際情況,制定本實施細則。

一、成立周口市商品房預售資金監管辦公室

(一)成立由周口市住房和城鄉建設局、周口市金融工作局、中國人民銀行周口市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會周口監管分局等單位相關人員組成的周口市商品房預售資金監管辦公室(以下簡稱監管辦公室),辦公室主任由周口市住房和城鄉建設局分管房地產開發管理工作的領導擔任。

(二)商品房預售資金監管辦公室的主要職責是按照《辦法》規定,具體負責市中心城區商品房預售資金的收存、使用、信息報送等日常監督管理工作。辦公地點設在周口市住房和城鄉建設局。

二、確定重點監管資金

(三)監管辦公室參照本市建設項目綜合造價以及該項目的交付使用條件等,確定用于保證整個項目建設竣工所需資金的總額作為重點監管資金(屬精裝修的,包括精裝修成本費用)。為防止不可預見事件發生,重點監管資金總額為建設資金加上不可預見費(建設資金總額的20%)。

建設項目竣工備案后至完成初始登記前,監管賬戶內的資金額度不得低于建設資金的3%。

三、選擇商品房預售資金監管銀行、設立監管賬戶

(四)房地產開發企業(以下簡稱開發企業)在辦理《商品房預售許可證》前,應依據《辦法》要求選擇商品房預售資金監管銀行(以下簡稱監管銀行),設立商品房預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶),并與監管銀行簽訂統一格式的《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《監管協議》)?!侗O管協議》格式文本由周口市住房和城鄉建設局擬定。 

(五)開發企業開發的同一個項目應按照委托一家監管銀行的原則,設立一個監管賬戶,選擇一個銀行營業網點,也可根據企業資金需求情況選擇不同銀行作為監管銀行。開發企業在選擇監管銀行時,應優先選擇監管項目設定抵押的貸款銀行。監管銀行應為具備在本市從事金融業務資格的商業銀行,具備資金監管安全規范運行所必需的信息化和網絡技術能力,能提供相應金融服務,能實現銀行監管信息與監管辦公室的預售資金監管信息系統實時互聯互通。

(六)監管銀行確定后,原則上不得更改。確需變更監管銀行的,開發企業應與原監管銀行達成變更協議,報監管辦公室審核批準。開發企業與原監管銀行解除監管協議,原監管銀行應自收到開發企業書面轉賬申請、轉賬憑證等資料之日起5日內將原監管賬戶的結余資金全部轉入新監管銀行賬戶。

開發企業與新監管銀行簽訂監管協議后,應向監管辦公室重新備案,并公示變更后的監管銀行和監管賬戶信息。

(七)監管銀行撤銷或名稱等發生變更的,監管銀行應及時書面告知監管辦公室,并辦理相關手續。

(八)有關部門依法擬對監管賬戶內的監管資金進行查封、凍結、劃撥的,監管銀行應告知有關部門商品房預售資金及監管賬戶的性質,并及時書面告知監管辦公室。

四、監管協議備案

(九)開發企業與監管銀行簽訂《監管協議》后5日內,持下列材料到監管辦公室備案:

1、《周口市商品房預售資金監管協議》及用款計劃(原件一式三份) ;

2、 建設工程施工合同(驗原件收復印件);

3、 項目剩余工程及建設資金明細表(原件); 

4、 自有資金投入證明及項目投入明細表(原件);

5、有無貸款、抵押證明(原件。若有貸款、抵押,驗貸款、抵押合同原件收復印件) ;

6、公司委托書(原件);

7、需要提交的其他材料。

(十)監管辦公室按照開發企業提供的相關資料建立檔案,在3個工作日內向開發企業開具周口市商品房預售資金監管備案證明(以下簡稱備案證明)。

(十一)《監管協議》備案后,開發企業憑備案證明申請辦理《商品房預售許可證》。核發的《商品房預售許可證》必須標注監管銀行、賬戶名稱和賬號,并在其銷售場所顯著位置公示。

五、商品房預售資金的繳存入賬

(十二)開發企業應按照商品房買賣合同約定的付款方式,向購房人開具繳款單,購房人憑繳款單到監管銀行付款入賬,開發企業憑購房人提供的繳款憑證為購房人開具購房收款憑據。開發企業不得通過預售資金監管賬戶以外的任何形式收款。

(十三)使用商業貸款或住房公積金貸款的,由貸款銀行或住房公積金管理機構將購房貸款直接劃入監管賬戶。

(十四)監管銀行自設立監管賬戶之日起,及時向監管辦公室提供收款明細,監管辦公室視情組織監管銀行、開發企業進行對賬。開發企業提供同等額度銀行保函,且監管銀行對資金監管相應額度進行擔保的,可以折抵相應監管賬戶中的金額。

六、商品房預售資金的申請使用

(十五)開發企業應根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃,用款計劃應按照建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節點編制,合理確定每個節點的用款額度。資金使用計劃周期應與建設工程形象進度掛鉤,資金使用計劃可按照建設工程形象進度設定劃撥周期,也可分層撥付。

(十六)開發企業申請使用商品房預售資金,應當持《周口市商品房預售資金使用計劃意見核實書》(以下簡稱意見核實書,一式兩份,在監管辦公室領?。┫虮O管銀行提出申請。監管銀行1個工作日內核實開發企業資金情況,出具核實意見。

(十七)開發企業持下列材料到監管辦公室審核:

1、監管銀行核實后的《周口市商品房預售資金使用計劃意見核實書》(原件兩份);

2、開發企業本次用款計劃明細表;

3、工程監理機構、施工單位對工程進度本次用款計劃的真實性證明;

4、項目剩余工程及建設資金證明表;

5、監管銀行、監理機構、施工單位對上次用款使用情況的證明材料(首次用款不用提供);

6、監管賬戶對賬單(首次用款不用提供);

7、需要提交的其他資料。

(十八)監管辦公室應在3個工作日完成現場勘驗和相關資料核實,出具書面核實意見,在預售資金監管系統平臺向監管銀行發出指令,監管銀行在1個工作日內支付款項。

(十九)建設過程發生工程設計、規劃變更或設備更型等情形,涉及工程建設資金變動的,開發企業應提交設計、規劃部門的變更核定單、建設費用調整預算書及設備定購單,向監管辦公室申請變更監管資金總額,經審核同意后向監管銀行申請變更監管資金總額。

    (二十)進入監管賬戶的款項必須首先保證監管項目的工程建設,監管銀行不得擅自將監管資金截留或撥付到開發貸款等其他賬戶。

    (二十一)開發貸款或其他款項已用于支付了相應期間工程建設費用,滿足建設要求的,已支付款項可折抵預售監管賬戶中相應監管金額,并按照資金使用計劃予以相應調用。

(二十二)監管賬戶中的額度不足監管資金總額時,除用于監管項目工程建設相關費用外,其它用款監管銀行不予支付。

(二十三)監管賬戶款項超出監管資金總額時,開發企業在保證整個項目建設竣工的資金條件下,可允許以其超出部分用于調用,持下列材料到監管辦公室審核:

1、《周口市商品房預售資金調用計劃核實書》(一式兩份);

2、工程監理機構、施工單位對工程進度及預售資金調用用款計劃的證明;

3、監管銀行對預售資金調用的書面意見;

4、 開發企業調用用款明細表;

5、 項目剩余工程及建設資金證明表;

6、需要提供的其它資料。

監管辦公室在3個工作日內核實完畢并出具書面審核意見,監管銀行按照監管辦公室的審核意見,1個工作日內撥付款項。

   (二十四)監管銀行應通過監管銀行受托支付或開發企業自主支付方式撥付監管資金,單筆金額超過項目總投資額5%或超過500萬元人民幣的支付,應采用監管銀行受托支付方式。監管銀行受托支付是指監管銀行根據開發企業的用款申請和支付委托,將監管資金支付給符合工程建設相關費用用途的開發企業交易對方。開發企業自主支付是指監管銀行根據開發企業的用款申請將監管資金發放至開發企業賬戶后,由開發企業自主支付給符合工程建設相關費用用途的交易對方。

(二十五)有下列情況之一的,應禁止開發企業使用商品房預售資金:

1、用于《辦法》第六條規定資金使用范圍以外的支出;

2、與《辦法》第十七條所列行為相符的;

3、 以其它方式變相逃避商品房預售資金監管的。

(二十六)開發企業在銷售過程中出現退房的,監管辦公室3個工作日內審核退房資料,出具審核意見。開發企業和購房人憑審核意見和相關手續(指退房人當時的購房繳款憑證、身份證明等資料)到監管銀行申請辦理退款,監管銀行應在1個工作日內辦理退款。

(二十七)在建設過程中,若發生超出用款計劃的,開發企業持下列資料到監管辦公室審核:

1、《周口市商品房預售資金調用計劃意見核實書》(一式兩份);

2、開發企業本次用款計劃明細表;

3、 工程監理機構、施工單位對工程進度及本次用款計劃的證明;

4、 項目剩余工程及建設資金證明表;

5、 監管銀行、工程監理機構、施工單位對上次用款使用情況的證明材料(首次用款不用提供);

6、監管賬戶對賬單;

7、需要提供的其它資料。

監管辦公室3個工作日內完成審核,出具書面審核意見。監管銀行根據審核意見1個工作日內撥付款項。

七、商品房預售資金監管賬戶的注銷

(二十八)開發企業在辦理項目房屋所有權首次登記后,可持下列資料到監管辦公室申請注銷監管賬戶。

1、《周口市商品房預售資金監管賬戶注銷申請書》(一式兩份);

2、預售監管建設項目《不動產權證書》(驗原件收復印件)。

監管辦公室核實后,出具商品房預售資金監管賬戶注銷證明,開發企業向監管銀行申請辦理,監管銀行在3個工作日內辦理結算和帳戶注銷手續。

          八、監督檢查

(二十九)市金融工作局、中國人民銀行周口市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會周口監管分局等金融監管機構要加強對監管銀行的業務指導和監管,確保監管銀行履職盡責。監管辦公室應加強對預售資金收入和使用情況的監督檢查,結合細則實施過程中發現的問題,對細則適時提出修改意見。

         九、實施時間

(三十)本細則自2020年2月1日起實施,試行時間暫定1年。

 

 

 

2020年1月14日




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